Una cuota menor facilita el pago de cada mes; no significa que el préstamo cueste menos en total.
El ejemplo: mismo capital y mismo TIN
Comparamos 200.000 € financiados al 3 % TIN fijo durante toda la vida del préstamo. Usamos cuotas mensuales con amortización francesa, meses homogéneos y ningún período de carencia. No hay comisiones, otros costes del préstamo, productos mensuales ni amortizaciones anticipadas.
Los tipos son supuestos de cálculo, no condiciones actuales del mercado ni una oferta bancaria. El capital financiado es el préstamo; no equivale necesariamente al precio de la vivienda.
Qué cambia al pasar de 25 a 30 años
| Concepto | 25 años | 30 años |
|---|---|---|
| Número de cuotas | 300 | 360 |
| Cuota mensual | 948,42 € | 843,21 € |
| Intereses totales | 84.526,79 € | 103.554,90 € |
| Capital e intereses devueltos | 284.526,79 € | 303.554,90 € |
Cálculo con cuota sin redondear y presentación al céntimo. Una entidad puede ajustar redondeos y la última cuota.
La opción de treinta años reduce la cuota en unos 105,21 € al mes, pero añade cinco años de pagos y aproximadamente 19.028 € de intereses. El capital que recibes es idéntico en las dos opciones.
Por qué se acumulan más intereses
Cada mes se calcula el interés sobre el capital que sigue pendiente. Cuando repartes la devolución en más tiempo, amortizas más despacio y mantienes deuda durante más meses. La menor cuota cambia el ritmo de devolución; no reduce por sí sola el precio del dinero.
La cuota del ejemplo se obtiene con C × i / [1 − (1 + i)−n]: C es el capital inicial, i el TIN anual dividido entre doce y n el número de meses. Los intereses totales del ejemplo son la suma de las cuotas menos el capital prestado.
Lo que esta tabla no está pagando
La entrada y los gastos de compra de la vivienda se cuentan aparte. Tampoco aparecen seguros u otros productos periódicos, porque el supuesto los fija en cero. Introducir esos costes puede cambiar el total y la TAE orientativa aunque la cuota destacada de capital e intereses sea la misma.
El TIN y la TAE no son intercambiables: la TAE incorpora el efecto de los costes del crédito que correspondan. Para comparar ofertas reales, revisa los gastos y productos exigidos y la documentación de la entidad. El simulador no conoce un coste que no hayas introducido.
Cómo reproducirlo y cambiar una sola variable
- Abre Hipoteca. Una vivienda de 250.000 € con un 20 % de entrada deja 200.000 € financiados.
- Fija el TIN en 3 %, sin comisión de apertura, otros costes del préstamo ni productos mensuales. Mantén la amortización extra en cero.
- Prueba primero 25 años y después 30. Deja iguales todos los demás datos y compara cuota, intereses y total devuelto.
- Los gastos de compra del formulario se contabilizan en el desembolso inicial. Revísalos aparte; no forman parte de los intereses de esta tabla.
La herramienta mantiene el tipo fijo. No reproduce revisiones de euríbor, tramos de una hipoteca mixta ni una futura subida o bajada de tipos. La explicación completa del simulador detalla también la amortización anticipada manteniendo cuota y acortando plazo.
Comprueba tu propio escenario
La simulación explica una relación matemática entre plazo, cuota e intereses. No determina qué hipoteca te conviene ni sustituye las condiciones de una oferta real.
Fuentes y método
- Banco de España · TAE de un préstamo hipotecario e hipótesis de cálculo: cuotas mensuales, amortización francesa y tratamiento de costes.
Las cifras de los ejemplos son cálculos propios bajo los supuestos indicados. Las fuentes permiten contrastar los conceptos y el método; no representan una oferta ni una validación de esta web por esos organismos.